30.11.11

Организация проведения арендных и лизинговых операций

Содержание:

1. Аренда и лизинг
2. Расчёт аренды

1. Аренда и лизинг

Аренда – это основанная на договоре срочное, платное пользование имуществом, необходимым арендатору для осуществления предпринимательской деятельности.

Арендодателем государственного и коммунального имущества в Украине является фонд государственного имущества Украины.

Арендаторами могут быть юридические лица, граждане Украины, граждане иностранных государств и международные организации.

К объектам аренды относятся необоротные активы и земельные участки, передача в аренду проводится на основе договора, в условии договора включают следующие пункты:

1. Характеристика объекта
2. Срок аренды
3. Величина оплаты
4. Порядок оплаты
5. Условия возврата имущества

Аренда прекращается по завершению договора, либо в случае банкротства арендатора и гибели объекта аренды. В случае прекращения договора аренды, арендатор обязан возвратить объект на условиях указанных в договоре при этом предполагается следующие операции при компенсации имущества:

1. При ухудшении имущества, арендатор обязан возместить убытки
2. При улучшении имущества, которое проведено за счёт арендатора, и может быть отделено от объекта аренды, арендатор вправе оставить в своей собственности.
3. Улучшения имущества, которые проведены по согласованию с арендодателем, и которые невозможно отделить от объекта, подлежат компенсации со стороны арендодателя.
4. Стоимость улучшения имущества, которые сделаны без согласия арендодателя, и которые невозможно отделить от объекта аренды, компенсации не подлежат.
5. Риск случайной гибели или повреждения объекта несёт арендодатель, но имущество должно быть застраховано арендатором, в пользу арендодателя.

Аренда может осуществляться в разных формах:

1. Финансовая аренда
2. Долгосрочная аренда, по завершению которой арендуемое имущество может перейти в собственность арендатора.
3. Операционная аренда – использование объекта на период срока, меньше периода его полной амортизации.
4. Субаренда – передача в пользование имущества арендатора 3-му лицу.

За пользование объектами аренды выплачивается арендная плата. Арендная плата, за пользование целостным имущественным комплексом (ЦИК), находящимся в государственной собственности, не может превышать 10% стоимости арендуемого имущества.

Лизинговая операция – операция физического или юридического лица, которая предполагает передачу основных фондов или земли, в пользование другим физическими или юридическими лицам на определённый срок.

Субъекты лизинговых отношений – лизингодатель, лизингополучатель, продавец лизингового имущества.

Виды лизинга:

1. Финансовый лизинг, когда лизингополучатель, получает объект на период не меньший срока, за который амортизируется 60% его стоимости.
2. Оперативный лизинг, когда лизингополучатель, получает в пользование объект на период меньше срока, за который амортизируется 90% его стоимости.

Формы лизинга:

1. Возвратный лизинг, когда лизингополучатель является либо собственником объекта лизинга, либо продавцом.
2. Паевой лизинг, предусматривает лизингодателем заёмного капитала. Заёмные средства не должны превышать 80% стоимости лизингового имущества.
3. Международный лизинг, осуществляется субъектами разных стран.

2. Расчёт аренды

Проведение оценки стоимости целостного имущественного комплекса (ЦИК), который находится в государственной собственности и передаётся в аренду, предполагает следующий порядок:

1. Осуществление полной инвентаризации имущества
2. Разработка передаточного баланса
3. Подготовка документов для оценки ЦИК
4. Составление акта оценки
5. Оценка стоимости ЦИК

Всё имущество делится на три группы:

1. Имущество, которое передаётся арендатору на условиях аренды (необоротные активы за исключением ценных бумаг имеющихся на балансе предприятия)
2. Имущество, которое передаётся арендатору на условиях выпуска (все оборотные активы, за исключением денежных средств и дебиторской задолженности)
3. Имущество, которое передаётся на условиях кредита (ценные бумаги, денежные средства, дебиторская и кредиторская задолженность)

К=ЦБ+(ДС+ДЗ – КЗ), если « – », то К=0, т.к. долги в аренду не передаются.

Элементы арендной платы:

1. Амортизационные отчисления на арендуемое имущество, средства которые арендатор передаёт арендодателю, для обеспечения ремонта, после окончания сроков аренды.
2. Часть прибыли, которую арендатор получает в процессе использования имущества.

Расчёт годовой арендной платы за пользование ЦИК:

Опл = Со * Соп

Со – стоимость остаточная

Соп – ставка арендной платы

Величина ставки определяется правительством, в зависимости от отрасли деятельности колеблется от 3 – 10%.

В случае аренды недвижимого имущества размер годовой арендной платы определяется следующим образом:

Опл = Вп *Соп

Вп – стоимость арендуемого имущества определённая экспертным путём

Если арендуемое нежилое помещение является частью строения, то оценка стоимости помещения определяется следующим образом:

Вп = Сс*Пп/Пс

Сс – стоимость строения

Пп – площадь помещения

Пс – площадь строения

Величина арендной платы за первый месяц, после заключения срока аренды, рассчитывается следующим образом:

Ом = Опл/12*In * Im

In – индекс инфляции за период с начала текущего года, до даты договора аренды

Im – индекс инфляции за первый месяц аренды

Текущая стоимость минимальных арендных платежей при условии их выплаты на начало периода:

Тнп = С/(n*m)*[1+[1-1/(1+p/m)n*m-1]*(m/p)]

На конец периода:

Ткп = С/(n*m)*[1 – [1-1/(1+p/m)n*m-1]*(m/p)]

С – минимальные арендные платежи

n – срок аренды

m – количество выплаты в год

p – арендная ставка

Арендные платежи за пользование ЦИК проводятся ежеквартально, они распределяются следующим образом:

Если арендодателем является государственный имущественный фонд Украины, то плата за использование ЦИК полностью направляется в бюджет.

Если арендодателем является государственное предприятие, то за недвижимое имущество 70% в госбюджет, 30% остаётся предприятию, за ЦИК остаётся 70% предприятию и 30% в государственный бюджет, плата за отдельно определённое имущество остаётся предприятию.